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7月

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“ 如果協商不成,可以通過法院訴訟途徑解決。”
1分鐘響應 張明駿律師回復 >>

7月

7

“ 你好,三日內申請上級復核的”
4分鐘響應 鐘晶律師回復 >>

7月

7

“ 隱名投資行為的隱蔽性,決定了其時刻受顯名股東的制約。因此,必須時刻關注顯名股東的資產和糾紛狀況。在條件允許的情況下,應保持對顯名股東一定程度的控制力。要注意防止顯名股東違反協議將股權轉讓或作其他處分,或因他自身原因導致股權被法院凍結甚至執行。在商業條件允許時,應及時辦理股東變更登記手續。盡快消除不確定性帶來的法律風險。”
1分鐘響應 律圖等 2位律師回復 >>

7月

7

“ 第一,采用書面協議明確顯明股東和隱名投資者之間的權利義務關系。隱名投資者和顯名股東之間的書面協議是確認雙方權利義務的重要依據和基礎。在訴訟中,書面協議是保護隱名投資者合法權益的有力證據。在類似協議中,從保護隱名投資者的的角度出發,應當明確以下內容:(1)隱名投資者是擬投資公司的實際股東,顯名股東只是代為持有股權;(2)隱名投資者可以隨時要求顯名股東將股權變更登記至自己或指定的第三方名下;(3)如果擬設立公司不能成立或隱名投資者無法變更為注冊股東,則隱名投資者享有要求返還投資款的權利,或者在公司發生資產增值時,享有要求按比例返還投資增長價值的權利;(4)顯名股東因持有股權所享有的利益,如公司利潤等,應支付給隱名投資者;(5)未經隱名投資者同意,顯名股東不得將持有的股權轉讓給第三人,并就此約定相對嚴格的違約責任。 第二,爭取與其他股東以及公司簽訂書面協議,明確各方對股權代持的知悉和同意。隱名投資者和顯名股東之間的協議只在雙方之間形成債權債務關系,不能滿足“與其他股東達成設立公司或繼續經營公司的合意”的實質要件。因此,僅有隱名投資者和顯名股東之間的協議,通常不能產生確認隱名投資者享有股權的法律效果。隱名投資者應當爭取同項目公司及其他股東簽訂書面協議,明確各方對股權代持的知悉和同意,使公司內部各當事人均認可隱名投資人的實際股東地位。這是有限責任公司人合性的具體體現,也能夠在更大程度上保護隱名投資者合法權益。 第三,積極參與公司管理,充分行使股東權利。隱名投資者在進行出資并設立公司后,應當積極參加公司經營管理,委派管理人員或其他人員,參與公司經營決策。這樣做不僅可以掌握公司的經營狀況,預防可能發生的風險,而且一旦發生訴訟,隱名投資者可據此主張已實際行使股東權利,從而爭取對自己有利的訴訟地位和判決。 第四,關注顯名股東持股情況,及時辦理股權變更登記。隱名投資行為的隱蔽性,決定了其時刻受顯名股東的制約。因此,必須時刻關注顯名股東的資產和糾紛狀況。在條件允許的情況下,應保持對顯名股東一定程度的控制力。要注意防止顯名股東違反協議將股權轉讓或作其他處分,或因他自身原因導致股權被法院凍結甚至執行。在商業條件允許時,應及時辦理股東變更登記手續。盡快消除不確定性帶來的法律風險。”
3分鐘響應 律圖等 2位律師回復 >>
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鐘晶律師
鐘晶律師 1分鐘前回復

你好,這你應該起訴狗主人的

鐘晶律師
鐘晶律師 1分鐘前回復

你好,你們要是協議離婚的話還需要去民政局問下你們這樣的情況現在是否可以辦不的

鐘晶律師
鐘晶律師 1分鐘前回復

你好,遷戶口的事情要咨詢派出所的

律圖吉林市律師
律圖吉林市律師 2分鐘前回復

政策有很多,你主要涉及稅收的政策,以下你可以看下 1、契稅。住所類房子規范按房款總價的3%或1.5%或1%交納,每套交納詳細的份額需依據國家相關政策,購房者的購房時刻、購房單價、購房面積、是不是第1次購房等因從來斷定;非住所類房子按房款總價的3%交納。2、營業稅。2年以上房子不再區別普通住所與非普通住所。個人將采購2年以上(含2年)的住宅對外出售的,免征營業稅。現在,國家對出售不動產的營業稅征收規范是出售額的5%,加上城市建設維護稅、教學費附加、當地教學附加,一共是出售額的5.6%。3、個人所得稅。通常賣方承擔,如果是賣方僅有一套房子,且寓居五年以上沒有此稅,但盡管賣方寓居此房五年,但是這套房子不是他僅有的房產,則此稅要交。4、普通住所免征;非普通住所3年內:房子成交總額×0.5%,3年至5年:房子成交總額×0.25%,5年或5年以上:免征。印花稅:總房款的萬分之五。產權證工本費,約80元。

律圖塔城律師
律圖塔城律師 2分鐘前回復

有以下幾點,您可以參考 1、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。2、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

鐘晶律師
鐘晶律師 4分鐘前回復

你好,三日之內寫復核申請書交給交警。

張敬輝律師
張敬輝律師 2分鐘前回復

每個地方的補償標準不一樣,按照當地最新標準計算補償金

何近律師
何近律師 2分鐘前回復

很可能要判刑的,最好尋求律師幫助處理

李鵬舉律師
李鵬舉律師 2分鐘前回復

你好,可以起訴,提前準備證據材料,不然訴訟風險較大。詳細情況可以回復后,再溝通

王海波律師
王海波律師 2分鐘前回復

你的酒精含量是多少呢?要根據你的酒精含量來定,如果酒精含量超過80涉嫌危險駕駛罪的話,肯定對你的工作是有影響的。具體咨詢可微聊(手機微同號),我幫你分析下如何解決 告訴你怎么處理。

律圖紹興律師
律圖紹興律師 2分鐘前回復

去市房產局網上查購房合同編碼。上面有房主的名字。實行購房合同備案制度,可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房,按章辦理產權證,也可使購房者更加放心,很好地規避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。

律圖自貢律師
律圖自貢律師 1分鐘前回復

對于怎么確定購房合同真偽的問題,一般情況下,政府對購房合同實行購房合同備案制度,所以可以到當地的房管局提供身份證和合同編號就可以查詢得到合同有沒有備案,有辦案的就是真的,反之為假。

馬曉煥律師
馬曉煥律師 2分鐘前回復

認繳出資合法,如果有約定出資時間屬于違約

律圖東麗區律師
律圖東麗區律師 3分鐘前回復

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。 第1步:買賣前的產權審核 擔心買到產權有瑕疵的房子,是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作,這一問題也將不是問題。 首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。 風險提示:此環節最大風險即是產權瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態,也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態,而一旦房屋產權有問題,交易即宣布無效。 第2步:交定金與簽合同 看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。 如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。 一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示范文本。 風險提示: 1、當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%; 2、賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”; 3、為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。 第3步:贖樓 贖樓是一門大學問,不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說,贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。 “出于風險考慮,買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式,可節省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題,買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。 這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉按揭,上述費用少不了,但可以節省不少時間。另外,擔保公司與銀行有對接的關系,比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司,可到打算辦按揭的銀行咨詢,否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。 風險提示:因贖樓產生的風險,為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家,均認同“兩筆款贖樓”,即業主自己通過擔保公司向銀行借款。 第4步:付首期及資金監管 除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。 具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。 出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。 風險提示: 1、買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管,避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。 2、倘若放款書沒有提前簽字,賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款,避免“人走茶涼”。 第5步:簽訂買賣合同 在交定金環節,記者已經提前知會:自主交易可以先簽訂一個“書面協議”,這個協議與普通的中介的居間合同非常類似,只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同,或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處,下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。 簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。 交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者,自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方,上到房協的網站,注冊并填寫相關內容,經過共4個工作日的確權及辦理時間后,就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取,完全免費。據該負責人介紹,目前房協已經取消了中介代打合同的資格,不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到,這個費用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。 風險提示: 1、如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。 2、如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。 3、如果房產有較為貴重的家私家電,最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現貨不對板的情況。 4、如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5、要明確違約責任,特別是在目前房價上漲的情況下,業主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的權益。 第6步:選銀行和辦按揭 如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前,買方需要自己心里有個數,如果房產樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。 至于銀行的選擇,中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松,而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。 風險提示: 1、如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。 2 .目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現貸款批不下來的情況,那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。 第7步:過戶及交稅 去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。 至于辦證時間,關內是5個工作日出新證,關外寶安也是5個工作日,龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日,2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場;如果是業主實收,就只需要買家到場。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續,在5個工作日后放尾款給業主。 風險提示: 1、房地產的風險責任,產權轉移前由轉讓人承擔,產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險,是由買方承擔的,所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。 2、目前房價上漲,有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產,讓過戶期間的房產交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封,那么視為業主違約,必須承擔違約責任。 第8步:后續事項 交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證復印件、身份證等,部分區域像羅湖區,辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同,交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢,以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》,如果房子內部家具家電完整,就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失,那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。 風險提示: 1、如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走,而交房保證金無法彌補時,買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時,盡量把保證金的數額做大。 2、戶口問題也是交房時容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。 二手房屋買賣過戶程序分為六個步驟,二手房有非常多的優點,首先,二手房住了有一段時間,很多房屋剛入住的時候有很多化學物質,二手房就可以不用擔心這個,其次二手房便宜。交易方面也方便了很多。而且最主要是價格低,性價比高。

律圖蕪湖律師
律圖蕪湖律師 1分鐘前回復

首先桂林二手房買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門會對買賣雙方提供的證件、產權信息進行審查和核實,如果說房屋符合上市條件的話會準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。   然后就是繳納稅費,桂林二手房交易比例占的較大的稅費主要包括契稅、個人所得稅等,像這些稅費由誰來繳納大家也要提前在合同中約定好,避免出現不必要的糾紛,繳納稅費是必不可少的一步,買賣雙方在繳納完契稅后,就可以去不動產登記中心申請房屋轉移登記了。

律圖海淀區律師
律圖海淀區律師 1分鐘前回復

購房合同的解除可能會對購房者造成一定的損失,房屋買賣合同成立并實際開始履行后,房價大幅上漲,升值部分的數額不僅是完全可以確定的,而且已為買受人實際享有。此時解除購房合同,升值部分便在理論上從不動產中分離并顯現出來,不應再依附著不動產返還給有過錯的出賣人,而應該屬于無過錯的買受人在占有此房期間內所產生的自然孽息,其所有權人為買受人。被買受人實際享有的升值部分應該作為直接損失要求出賣人予以賠償。

律圖崇文區律師
律圖崇文區律師 3分鐘前回復

房屋買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;房屋買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。這些將導致買賣合同目的不能實現。無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

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2020.05.08
馬曉煥律師

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2020.05.08
馬曉煥律師

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2020.05.08
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勝訴 原告
2020.05.08
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